Schönheitsreparaturen? Rufen Sie uns an! Rastatt 07222-3859908 • Bühl 07223-4079922

Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mieter und Vermieter. Wir sagen Ihnen schnell und rechtssicher, was erlaubt ist und wo die Gerichte einen Riegel vorschieben.

• Welche Vertrags-Klauseln sind zulässig?
• Was kann der Vermieter verlangen?
• Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter tatsächlich durchführen?  
• Was ist eine fachgerechte Renovierung?
• Kann der Mieter Ersatz für Renovierung fordern?

Kompetente Antworten, auch zu Ihrer persönlichen Frage, erhalten Sie in unseren Anwaltskanzleien in Rastatt und Bühl. Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung!

Probleme mit dem (Ver-)mieter? Wir helfen Ihnen sofort!

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Spezialist für Fragen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht

• Wenn im Mietvertrag nichts steht, ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich.
• Fast alle Mietverträge verpflichten die Mieter zu Schönheitsreparaturen.
• Viele der Klauseln sind unwirksam. Ein Anwalt für Mietrecht lohnt sich sehr oft.
• Wenn die Klausel unwirksam ist, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.
• Falls die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, entfallen die Schönheitsreparaturen.
• Mieter können die Renovierungskosten vom Vermieter zurückfordern, wenn sich die entsprechende Klausel als unwirksam herausstellt.
• Wenn die Mieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchführen, muss der Vermieter mit Fristsetzung abmahnen, bevor er die Arbeiten an eine Fachfirma vergibt.

Was genau unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, steht im Gesetz (§ 28 Abs. 4 II. BV).

Im Einzelnen zählen dazu:

• das Tapezieren der Wände
• die Malerarbeiten für Wände und Decken
• das Streichen der Fußböden, sofern der Boden zum Streichen geeignet ist
• der Anstrich der Heizkörper sowie der Heizrohre fallen ebenfalls unter die Schönheitsreparaturen
• auch die farbliche Instandsetzung der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sieht der Gesetzgeber als Teil der Schönheitsreparaturen. Dies gilt sogar, obwohl die Wohnungstüre streng genommen nicht zum Sondereigentum gehört (BGH V ZR 212/12).

Andere Arbeiten fallen nur dann in diese Kategorie, wenn sie vorbereitend zur Durchführung der Hauptarbeiten notwendig sind. Ein gutes Beispiel dafür sind Bohrlöcher. Damit eine Wand fachgerecht gestrichen werden kann, müssen diese vorab verschlossen werden. Insofern zählt z.B. auch die Beseitigung von Bohrlöchern im weitesten Sinne zu den Schönheitsreparaturen.

Wichtig ist zuerst die Abgrenzung zwischen Schäden und Schönheitsreparaturen. Wenn Mieter (oder deren Gäste oder Haustiere) Schäden verursacht haben, müssen sie diese beseitigen. Dies gilt unabhängig von einer möglichen Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein klassisches Beispiel für Vorfälle, die häufig auf dem Schreibtisch eines Rechtsanwalts für Mietrecht landen, ist durch Wasser beschädigter Laminatboden. Hierbei handelt es sich eindeutig um einen Schaden. Die Beseitigung fällt nicht unter die Schönheitsreparaturen.

Wichtig: Einen Schaden, den Mieter verursacht haben, darf ein Vermieter übrigens ohne Fristsetzung zur Mängelbeseitigung durch einen Fachbetrieb beseitigen lassen (BGH VIII ZR 157/17).

Wenn der Laminatboden aber durch normalen Gebrauch abgenutzt ist, muss der Mieter ihn nicht ersetzen. Die normale Abnutzung eines Bodenbelages fällt in die Verantwortung des Vermieters. Dafür erhält er Miete und darf Mieterhöhungen  durchführen. Dies gilt für alle Reparaturen, die aufgrund des normalen Gebrauchs einer Mietsache fällig werden (Ausnahme evtl. Kleinreparaturen).

Andere Beispiele für Renovierungsbedarf, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählen, sind:

• Risse in Wand oder Decke oder andere Arbeiten am Mauerwerk
• der Anstrich von Sockelleisten
• die Aufarbeitung von Parkettböden
• Außenanstriche von Tür oder Fenster
• Austausch von Dusche oder Waschbecken (wenn nicht beschädigt)

Wenn Schäden an der Wohnung während der Mietzeit auftreten, die der Mieter nicht verschuldet hat, kommt evtl. auch eine Mietminderung in Frage.

In der Vergangenheit haben Gerichte mehr und mehr Klauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen als unzulässige Benachteiligung des Mieters für ungültig erklärt. Wenn eine Klausel oder ein Teil davon unwirksam ist, fällt die Verpflichtung der Schönheitsreparaturen auf den Vermieter zurück. 

Ein klassisches Beispiel dafür sind starre Renovierungsfristen. Dem Vermieter ist es nicht erlaubt, vorzugeben in welchem Zeitabstand bestimmte Räume renoviert werden müssen. Dies war früher üblich und ältere Verträge enthalten die entsprechende Klausel fast alle. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Räume renoviert werden müssen, obwohl es gar nicht nötig ist. Sollte die Klausel allerdings einen Zusatz enthalten wie zum Beispiel „bei Bedarf", ist sie wirksam.

Auch entsprechende Abgeltung nach Quoten lässt der Gesetzgeber nicht zu. Wenn der Mieter zum Beispiel alle zehn Jahre renovieren müsste und bereits nach acht Jahren auszieht, darf im Mietvertrag nicht vereinbart werden, dass er für diesen Fall 80 % der Kosten für Schönheitsreparaturen zahlen muss.

Weiter darf der Vermieter nicht verlangen, dass die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden. Mieter dürfen die Schönheitsreparaturen durchaus selbst durchführen, solange sie fachgerecht arbeiten.

Alle genannten Beispiele gelten für das Mietrecht in Bezug auf Wohnraum. Für das Gewerbemietrecht legt der Gesetzgeber weniger strenge Maßstäbe an.

Was können Sie tun, wenn Sie die Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt haben und hinterher feststellen, dass Sie nicht dazu verpflichtet waren?

In diesem Fall sollten Sie zuerst einen Rechtsanwalt für Mietrecht die Situation prüfen lassen. Schlecht wäre es, wenn Sie einen Streit mit dem Vermieter anfangen und hinterher feststellen müssen, dass die Klausel doch gültig war. Für einen Laien sind kleine Unterschiede in der Formulierung oft nicht erkennbar.

Wenn aber sicher feststeht, dass Sie die Schönheitsreparaturen ohne Verpflichtung vorgenommen haben, können Sie Ersatz der Aufwendungen vom Vermieter verlangen. Dazu gehören z. B.:

• Ihre persönliche Arbeitszeit
• Materialkosten
• Ersatz für die Arbeitszeit von Freunden und Verwandten

Selbstverständlich geben wir Ihnen als Rechtsanwälte Hinweise, was Sie verlangen können. Gerne übernehmen wir für Sie auch die Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter und fordern die geschuldeten Beträge (notfalls auch über ein Inkassoverfahren) zurück.

Achtung kurze Frist! Sollten Sie Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, obwohl Sie nicht dazu verpflichtet waren, können Sie die Kosten nur innerhalb von sechs Monaten geltend machen. Danach tritt die Verjährung ein und der Vermieter muss keine Zahlungen mehr leisten.

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Hier kommt es darauf an, ob Sie als Mieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchgeführt haben. Wenn Sie rechtswirksam die Wohnung renovieren mussten und dies nicht getan haben, darf der Vermieter die entsprechenden Kosten von der Kaution abziehen. Grundsätzlich ist die Kaution für diejenigen Fälle gedacht, in welchen Sie als Mieter eine aus dem Mietvertrag rechtmäßig geschuldete Leistung nicht erbringen.

Dies gilt natürlich dann nicht, wenn der Vermieter Abzüge geltend macht, obwohl Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel gar nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. In diesem Fall sorgt unser Fachanwalt für Mietrecht bei Gericht in Rastatt, Bühl oder Baden-Baden dafür, dass Sie die unrechtmäßigen Abzüge zurückerhalten.

Wenn diese Punkte in einem Formular-Mietvertrag stehen, sollten Sie aufmerksam werden:

1. Durchführung durch ein Fachunternehmen gefordert
2. Starre Renovierungsfristen
3. Quotenabgeltung
4. Schönheitsreparaturen zu weit definiert
5. Farbe während der Mietzeit festgelegt (siehe auch: Darf der Mieter die Farbe wählen?)
6. Renovierung bei Auszug verpflichtend
7. Kostenvoranschlag vom Vermieter vorgegeben

In vielen Fällen sind diese Vereinbarungen nicht zulässig. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind daher gut beraten, bei derartigen Punkten einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten, um Ärger zu vermeiden. Gerne steht unser spezialisierter Rechtsanwalt Ihnen in Rastatt oder Bühl zur Verfügung.