Zwangsräumung? Rufen Sie uns an: Rastatt 07222-3859908 • Bühl 07223-4079922

Nicht immer läuft eine Trennung zwischen Mieter und Vermieter reibungslos. In manchen Fällen bleibt dem Vermieter nichts Anderes übrig, als einen Rechtsanwalt einzuschalten und eine Zwangsräumung durchzuführen. Dafür sind viele Voraussetzungen zu erfüllen. Teure Fehler sind schnell gemacht und falsches Vorgehen kann für den Vermieter zu monatelangen Verzögerungen führen. Aus Sicht des Mieters droht endgültig der Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunktes. Unser Fachanwalt für Mietrecht ist Spezialist für Räumungsklagen und berät kompetent sowohl Mieter bei der Abwehr der Klagen, als auch Vermieter bei deren Durchsetzung.

• Räumungsklage möglich und berechtigt?
  Unsere Rechtsanwälte prüfen sorgfältig, ob alle Voraussetzungen für eine Räumungsklage erfüllt sind. 
• Vollstreckungsschutz angebracht?
  Sie erfahren, ob die Zwangsräumung durch das Gericht aufgeschoben werden könnte.
• Ordnungsgemäße Durchführung?
  Sind alle Fristen gewahrt und die Abläufe rechtskonform?
• Kostengünstiges Vorgehen
  Wir sorgen dafür, dass Ihnen keine unnötigen Kosten entstehen. 
• Genaue Information
  Sie erhalten zu allen Schritten genaue Informationen und wissen in jedem Stadium was zu tun ist.  

Voraussetzung für jede Zwangsräumung ist das Räumungsurteil. Dies verpflichtet den Mieter, die Wohnung zu verlassen und stellt einen vollstreckbaren Titel für den Vermieter dar. Mithilfe dieses Titels kann der Vermieter die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Damit das Gericht ein Räumungsurteil erlässt, muss eine wirksame Kündigung vorliegen und eine Frist zum Auszug sowie eine Nachfrist verstrichen sein.

Manche Vermieter sind aus Ärger über die Weigerung des Mieters versucht, unzulässige Mittel einzusetzen. Hiervon können wir als Rechtsanwälte für Mietrecht nur dringend abraten. In keinem Fall darf er den Mieter selbst mit Gewalt auf die Straße setzen oder z. B. das Schloss austauschen. Der Vermieter würde sich sonst dem Hausfriedensbruch oder der Nötigung schuldig machen. Gleiches gilt für eine "kalte Räumung", indem der Vermieter die Heizung oder den Strom für die betreffende Wohnung abstellt. Dies ist eine Form der Selbstjustiz, die von den Gerichten nicht akzeptiert wird. Unser Rechtsanwalt für Mietrecht informiert Sie genau, welche Mittel zielführend und rechtskonform sind.

Zu welchem Zeitpunkt ein Vermieter die Räumungsklage einreichen darf, hängt unter anderem vom Kündigungsgrund ab. Wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (z. B. bei tätlichem Angriff auf den Vermieter) oder Zahlungsverzug des Mieters vorliegt, kann es sich empfehlen, die Räumungsklage direkt mit der Kündigung einzureichen. Da die Verfahren einige Zeit in Anspruch nehmen, sind die erforderlichen Auszugsfristen bis zum Termin üblicherweise erreicht. Die Klageerhebung zeitgleich mit der Kündigung macht natürlich nur dann Sinn, wenn man als Vermieter erwartet, dass der Mieter sich weigert auszuziehen.

Bei einer ordentlichen Kündigung, wie z. B. wegen Eigenbedarf, sollte man mit der Klageerhebung warten, bis die Kündigungsfrist verstrichen ist, ohne dass der Mieter auszieht.

Ein Räumungstitel muss gegen alle Personen erwirkt werden, die in der Wohnung leben. Wenn also z. B. Ehepartner, Untermieter oder Eltern in dem Objekt wohnen, müssen diese namentlich im gerichtlichen Räumungstitel aufgeführt sein. Andernfalls darf gegen diese Personen nicht vollstreckt werden und der Titel ist für den Vermieter wertlos. Dies gilt selbst dann, wenn man vermuten muss, dass ein Untermieter nur aufgenommen wurde um die Zwangsräumung zu verhindern.

Tipp vom Rechtsanwalt: Prüfen Sie genau, wer in der Wohnung lebt, bevor Sie eine Räumungsklage einreichen.

Im ersten Schritt muss der Vermieter oder sein Rechtsanwalt für Mietrecht eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht einreichen. Diese Klage enthält Informationen über die Beteiligten, Namen des Klägers bzw. des Beklagten, jeweils mit Namen und Anschriften. Der wesentliche Teil ist der Klageantrag sowie dessen Begründung und eine Information über die Beweismittel.

Bevor das Gericht die Räumungsklage an den Mieter übersendet, ist der Gerichtskostenvorschuss vom Vermieter zu zahlen. Wie hoch dieser ist, hängt vom Gegenstandswert der Klage ab. Sofern die restliche Mietlaufzeit nicht kürzer ist als ein Jahr, entspricht der Gegenstandswert der Nettokaltmiete für zwölf Monate.  Aus diesem Gegenstandswert errechnen sich dann die Gerichtskosten, bzw. der entsprechende Vorschuss für die Räumungsklage.

Wenn der Gerichtskostenvorschuss eingegangen ist, wird das Gericht die Klage an den Mieter versenden. Gleichzeitig wird dem Beklagten eine Frist eingeräumt, in der er sich äußern kann. Normalerweise setzt das Gericht einen Zeitraum von 14 Tagen fest, in welchem der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft schriftlich oder persönlich erklären muss. Dies übernimmt üblicherweise der Rechtsanwalt des Mieters.

Spätestens an dieser Stelle empfiehlt es sich für den Mieter dringend, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der sich auf Räumungsklagen spezialisiert hat. Auch wenn vor dem Amtsgericht für diese Fälle keine Anwaltspflicht besteht, ist jeder Mieter gut beraten, die Klageerwiderung von einem Anwalt erstellen zu lassen. Eine falsche Argumentation oder das Verstreichen von Fristen können den Verlust der Wohnung nach sich ziehen.

Im nächsten Schritt wird vom Gericht ein Termin für die mündliche Verhandlung festgesetzt. Für diesen Termin erhalten Mieter und Vermieter schriftliche Ladungen. Je nach Situation kann es im Zusammenhang mit dem Verfahren zur Vernehmung von Zeugen oder der Erstellung eines Gutachtens kommen.  Wenn eine Partei unentschuldigt nicht zur Verhandlung erscheint, droht ein sogenanntes Versäumnisurteil. D. h., die Partei verliert schon deshalb den Rechtsstreit, weil sie nicht erschienen ist.

Schließlich wird vom Gericht das Urteil verkündet. Häufig geschieht dies erst einige Wochen nach der Verhandlung, in schriftlicher Form.

Eckhard Schütt - Fachanwalt für Mietrecht bei Räumungsklage

Rastatt 07222-3859908 • Bühl 07223-4079922

Als letzte Option des Mieters besteht die Möglichkeit, durch seinen Rechtsanwalt den sogenannten Vollstreckungsschutz zu beantragen (§ 765a). Dieser kann auch auf sehr lange Zeit die Vollstreckung der Zwangsräumung verhindern. Allerdings ist er an sehr strenge Auflagen geknüpft. Hier einige Beispiele, wann Vollstreckungsschutz gewährt werden kann:

• Kurz bevorstehender Umzug in eine Ersatzwohnung
• Hohes Alter oder besondere Gebrechlichkeit des Mieters
• Selbstmordgefahr
• Familie mit Säugling

Ob Vollstreckungsschutz gewährt wird, hängt maßgeblich von der Situation im Einzelfall ab. Das Gericht muss sowohl die oft schwierigen Lebensumstände des Mieters, als auch die berechtigten Forderungen des Vermieters gegeneinander abwägen. Als Rechtsanwälte für Mietrecht bereiten wir einen Antrag auf Vollstreckungsschutz im Bedarfsfall für unsere Mandanten vor.

Wenn sich der Mieter trotz einer verlorenen Räumungsklage weigert, die Wohnung zu verlassen, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser muss den Mieter "aus dem Besitz setzen" und den Vermieter wieder "in den Besitz einweisen". Üblicherweise kommt der Gerichtsvollzieher mit einem Schlosser und einem Speditionsunternehmen. Er verschafft sich notfalls auch gegen den Willen des Mieters Zugang und lässt die Wohnung räumen. Falls der Mieter sich gegen die Zwangsräumung wehrt, wird der Gerichtsvollzieher auch die Polizei zur Unterstützung hinzuholen.

Früher musste ein Gerichtsvollzieher die Wohnung grundsätzlich komplett räumen. Der Hausrat wurde bei einer Spedition in gemieteten Lagerräumen eingelagert. Da die Kosten für dieses Vorgehen sehr hoch sind, wurde die "beschränkte Räumung", das sogenannte Berliner Modell eingeführt. Dabei verschafft der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz der Wohnung und tauscht die Schlösser aus. Der Hausrat bleibt in der Wohnung und kann vom Vermieter z. B. im Keller eingelagert werden. Der Vermieter hat auch die Option, am besten durch seinen Anwalt sein Pfandrecht an dem Hausrat geltend zu machen. Unter Beachtung der entsprechenden Vorschriften, kann er die Möbel dadurch nach einer angemessenen Frist versteigern lassen.

Im Mietrecht zahlt immer der Unterlegene eines Verfahrens die angefallenen Kosten. Dabei handelt es sich sowohl um die Kosten des Verfahrens, als auch um die Kosten für die Anwälte beider Seiten. Allerdings wird weder das Gericht, noch der Gerichtsvollzieher oder ein Schlosser ohne einen entsprechenden Vorschuss tätig. Der Vorschuss wird üblicherweise vom Vermieter bezahlt. Falls er das Verfahren gewinnt, kann er die entstandenen Kosten vom Mieter wieder einklagen.