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Zunächst einmal ist es Sache des Vermieters als Eigentümer der vermieteten Räume, die Nebenkosten zu tragen. Eine Pflicht, die er in aller Regel mittels Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird. Fehlt im Mietvertrag jedoch eine entsprechende ausdrückliche Regelung, muss der Mieter zwar die vereinbarte Miete entrichten, was die Nebenkosten angeht, ist er jedoch aus dem Schneider. In der Regel aber wird der Vermieter die Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten.

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So können die Parteien des Mietvertrages eine monatliche Nebenkostenpauschale vereinbaren. Die Nebenkosten sind dann - unabhängig von ihrer tatsächlichen Höhe - mit der Pauschale abgegolten. Sollten die tatsächlich angefallenen Nebenkosten höher ausfallen, so kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Er kann lediglich für die Zukunft die Nebenkostenpauschale anheben, aber auch nur, wenn der Mietvertrag ihm durch eine Erhöhungsklausel das Recht dazu gibt und er die gestiegenen Kosten auch nachweisen kann. Umgekehrt ist die Nebenkostenpauschale natürlich zu reduzieren, wenn sich die Nebenkosten verringern.

Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter auf gestiegene Nebenkosten zu reagieren, ist eine Mieterhöhung. Diese kann mit den erhöhten Hauskosten begründet werden und ist unter bestimmten Voraussetzungen auch rechtlich zulässig.

Für Mieter ist hier durchaus Vorsicht geboten: Viele Vermieter locken Mietinteressenten mit geringen monatlichen Vorauszahlungen. Das dicke Ende kommt mit einer entsprechenden Nachzahlung am Jahresende. Hier lohnt es sich, schon vor der Eingehung des Mietverhältnisses einen Blick in die letzte Betriebskostenabrechnung zu werfen oder sich beim Vormieter entsprechend zu informieren. 

Tipp vom Rechtsanwalt: Eine Mietminderung darf der Vermieter nicht auf die Nebenkosten anrechnen. Andernfalls hätte er die Möglichkeit, sich den Fehlbetrag über die jährliche Nebenkostenabrechnung wieder vom Mieter zurückzuholen.

Rechtsanwalt Eckhard Schütt

Fachanwalt für Mietrecht

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Bei einem Mehrparteienhaus wird die Verteilung der Nebenkosten anhand des Verteilungsschlüssels festgelegt. In der Regel lehnt sich der Verteilungsschlüssel an die Wohnungsgröße, die Anzahl der Bewohner und an die Anzahl der Wohneinheiten an. "Passt" der bisherige Verteilerschlüssel nicht mehr, so ist der Vermieter verpflichtet, einen sachgerechten Verteilerschlüssel zu erstellen. 

Sieht der Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel vor, so schreibt das Gesetz eine Verteilung anhand der Wohnfläche vor. Wird für eine Position (z.B. Wasser) der Verbrauch erfasst, so muss der Vermieter diese auch verbrauchsabhängig abrechnen. 

Die Möglichkeit, den erfassten Verbrauch zukünftig auch entsprechend kostenmäßig abzurechnen hat der Vermieter auch dann, wenn er im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale oder Inklusivmiete vereinbart hat. Dies muss er jedoch vor Beginn des Abrechnungszeitraums schriftlich gegenüber dem Mieter erklären.

Wie jedoch sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus? Neben dem Abrechnungszeitraum muss sie die Gesamtkosten, abzüglich der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Der Vermieter muss auch die entsprechenden Anfangs- und Endzählerstände ausweisen und den Verteilerschlüssel berücksichtigen. 

Für den Mieter gilt hier: Augen auf! Denn der Bundesgerichtshof hat bereits vor längerem entschieden (VIII ZR 195/03), dass es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten ist, die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit kritisch zu prüfen. 

Klassische Fehler der Nebenkostenabrechnung sind beispielsweise fehlerhafte Quadratmeterzahlen, doppelt abgerechnete Positionen, alte Rechnungen oder in den Wartungsrechnungen verborgene Reparaturkosten. Der deutsche Mieterbund geht übrigens davon aus, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung mit einem Fehler behaftet ist - ein scharfer Blick und die Prüfung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt kann hier also durchaus bares Geld wert sein.

Tipp vom Rechtsanwalt: Nebenkosten einfach nicht zu zahlen, wenn sie Ihnen als Mieter zu hoch erscheinen, ist nicht zu empfehlen. Dies kann zu einer Kündigung oder im schlimmsten Fall zu einer Räumungsklage führen. Unser Fachanwalt für Mietrecht erklärt Ihnen gerne die richtige Vorgehensweise, um Ihre Rechte zu sichern.