Fragen zur Mietminderung? Rufen Sie uns an: Rastatt 07222-3859908 • Bühl 07223-4079922

Mieter aufgepasst, eine ungerechtfertigte Mietminderung kann die Wohnung kosten! Eine sorgfältige Prüfung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht darüber was erlaubt ist, empfiehlt sich dringend. Umgekehrt braucht man sich als Mieter auch nicht alles gefallen lassen. Unsere Anwälte beraten Vermieter und Mieter kompetent zum Thema Mietminderung, damit Sie teure Fehler vermeiden.

Wir sagen Ihnen genau:

•   Ist die Mietminderung berechtigt?

•   Welche Höhe ist angemessen?

•   Was ist erlaubt und wo sollten Sie Ihren Ärger zügeln?

•   Wie ist die richtige Vorgehensweise?

Grundsätzlich versuchen wir unnötige Kosten und Ärger zu vermeiden. Deshalb empfehlen wir zuerst eine außergerichtliche Lösung. Sollte dies nicht ausreichen, um Ihre berechtigten Forderungen durchzusetzen, können Sie sich auf eine engagierte und erfahrene Prozessvertretung verlassen.

Jeder Vermieter hat die Verpflichtung die Mietwohnung ohne Mängel an den Mieter zu übergeben. In der Praxis ist dieser Idealzustand, selbst wenn sich der Vermieter bemüht, jedoch fast nie über eine gesamte Mietzeit zu erreichen. Baulärm aus der Nachbarschaft, eine defekte Spülung oder Schimmel in der Mietwohnung sind nur Beispiele aus einer sehr langen Liste von möglichen Mängeln. In diesen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, die vereinbarte Miete zu mindern. Allerdings müssen dabei wichtige Punkte beachtet werden. Als Rechtsanwälte für Mietrecht können wir Sie kompetent zur  Mietminderung sowohl bei Wohnraum, als auch im Gewerbemietrecht beraten.

Der erste Schritt bei Auftreten eines Mangels ist die Information des Vermieters. Der Mieter sollte den Mangel in der Wohnung nicht selbst beheben. Andernfalls hat er in der Regel keinen Anspruch auf Kostenerstattung. Einem Vermieter muss die Möglichkeit gegeben werden, das Problem zu untersuchen und einen kosteneffizienten Weg zur Beseitigung zu wählen. Der Bundesgerichtshof hat bereits vor längerem in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass ein Vermieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden darf (VIII ZR 222/06). Eine Ausnahme bilden nur Notfälle, in welchen der Mieter mit Erstmaßnahmen eingreifen muss, um Schlimmeres zu verhindern (z. B. Wasserrohrbruch) oder Verzug des Vermieters.

Wenn der Mieter den Vermieter nicht über einen Mangel informiert, kann er sich u. U. sogar schadenersatzpflichtig machen. Wenn sich z. B. Schimmel immer weiter ausbreiten kann, weil der Vermieter keine Kenntnis von dem Problem hat, entsteht oft ein erheblicher Schaden, der vermeidbar gewesen wäre. Auch unter diesem Aspekt ist es für Mieter ratsam, Mängel umgehend zu melden.

Wichtig ist die schriftliche Information des Vermieters. Sollte es später zum Streit kommen, muss der Mieter beweisen, dass er den Vermieter ordnungsgemäß über den Mangel informiert und Beseitigung gefordert hat. Das ist in der Regel nur durch eine schriftliche Mahnung zur Mängelbeseitigung möglich.

Tipp vom Rechtsanwalt für Mietrecht: auch der Zugang eines solchen Schreibens muss bewiesen werden (Einwurfeinschreiben oder Abgabe unter Zeugen).

Falls der Mangel nicht permanent erkennbar ist, wie z. B. Lärm oder unregelmäßig auftretendes Aussetzen der Heizung, empfiehlt es sich das Problem durch Zeugen oder andere geeignete Beweismittel zu dokumentieren. Für jede Behauptung wird vor den Gerichten in Rastatt oder Bühl ein Beweis gefordert.

Wann darf man Miete mindern? Nicht jedes kleine Problem berechtigt zu einer Mietminderung. Ein feiner Riss in der Wand oder ein Sprung im Fenster ohne negative Auswirkungen erlauben noch keinen Abzug von der Miete. Ebenso sind geringe Lärmbelästigungen von Nachbarn durchaus zu tolerieren. §536 BGB legt fest: "Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht." 

Die Grenze zwischen harmlosen Kleinigkeiten und echten Mängeln ist allerdings oft fließend und wird auch von verschiedenen Personen unterschiedlich empfunden. Im Zweifel empfiehlt sich eine kompetente Beratung durch einen erfahrenen Anwalt, bevor man den Vermieter abmahnt.

Eine weitere Einschränkung kann sich durch vertragliche Vereinbarungen ergeben. So ist es - in engen Grenzen - möglich, von vorneherein bekannte Mängel als vertragsgemäßen Zustand zu vereinbaren. Es könnte z. B. sein, dass die Wohnung regelmäßigem Lärm durch eine Gastwirtschaft im Erdgeschoss ausgesetzt ist. Der Mieter nimmt diesen Mangel für eine entsprechend günstige Miete aber evtl. gerne in Kauf und einigt sich mit dem Vermieter, dass es sich dabei nicht um einen Mangel handelt.

In manchen Fällen unternimmt der Vermieter trotz einer Mietminderung nichts, um den Mangel zu beseitigen. Das kann z. B. dann der Fall sein, wenn die Beseitigung des Mangels erheblich teurer ist, als der Verlust, der dem Vermieter durch die Minderung entsteht. In diesen Fällen hat der Mieter u. U. ein Zurückbehaltungsrecht. D. h., er darf über die Mietminderung hinaus einen weiteren Teil der Miete zurückhalten, bis das Problem abgestellt ist.

Spätestens bei einem Zurückbehalt werden allerdings häufig die Gerichte bemüht und es ist sehr zu empfehlen vor einem Zurückbehalt kompetenten anwaltlichen Rat einzuholen. Die zurückbehaltene Miete muss im Gegensatz zur Mietminderung nach Erledigung des Problems an den Vermieter gezahlt werden. Die durch die Mietminderung "eingesparte" Summe bleibt Eigentum des Mieters.

Im Normallfall ist die Nicht-Zahlung der Miete ab einer bestimmten Summe ein Kündigungsgrund. Falls es sich jedoch um eine berechtigte Mietminderung handelt, ist eine Kündigung aus diesem Grund nicht zulässig. Um eine Kündigung zu rechtfertigen, muss der Mieter seine Pflicht zur Mietzahlung schuldhaft verletzt haben. Dies ist bei einer berechtigten Mietminderung nicht der Fall.

Wenn der Mieter sich in der Höhe der Mietminderung irrt und/oder sie deutlich zu hoch ansetzt, entsteht daraus für den Vermieter unter Umständen eine Berechtigung zur Kündigung. Zusätzlich muss der Mieter die zu hoch angesetzte Mietminderung dem Vermieter nachzahlen. Über die richtige Höhe der Mietminderung entscheiden letztlich die Gerichte. Deshalb sollten Sie sich als Mieter vorab anwaltlich beraten lassen, damit Sie nicht wegen einer überzogenen Mietminderung eine Kündigung oder gar eine Räumungsklage riskieren. Dass diese Befürchtung nicht unberechtigt ist, hat sogar der Bundesgerichtshof (BGH) schon in einem entsprechenden Urteil klargestellt.

Umgekehrt kann sich für den Mieter bei einem erheblichen Mangel an der Mietwohnung ein Sonderkündigungsrecht ergeben. In manchen Fällen entsteht sogar eine Schadenersatzpflicht für den Vermieter und er muss dem Mieter die umzugsbedingten Kosten erstatten. Ob dies in Ihrem Fall so ist, klärt unser Fachanwalt für Mietrecht gerne für Sie.

Bevor man das Verhältnis zu seinem Vermieter durch eine Mietminderung nachhaltig belastet, empfiehlt sich unbedingt eine kompetente Beratung durch einen spezialisierten Anwalt. Bei einer Mietminderung kann viel falsch gemacht werden und sowohl der Grund als auch die Höhe einer Minderung werden von den Gerichten in Rastatt und Bühl oft anders gesehen, als dies ein Mieter wahrhaben möchte. Eine unberechtigte Mietminderung kann auch durchaus zu einer Kündigung wegen Mietrückstand führen.

Auch Vermieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Verärgerte Mieter schießen oft über das Ziel hinaus und agieren mit ungerechtfertigten Mietminderungen. Als Rechtsanwälte prüfen wir für Sie die Mietminderung und beraten Sie zum richtigen Vorgehen.