Kündigung wegen Eigenbedarf? Rufen Sie uns an: Rastatt 07222-3859908 • Bühl 07223-4079922

Eigenbedarf stellt einen der häufigsten Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter im Mietrecht dar. Es ist einer der seltenen Fälle, in welchen ein Vermieter gute Chancen hat, eine rechtswirksame Kündigung durchzusetzen, ohne dass der Mieter gegen Vertragspflichten verstoßen hat. Allerdings sind auch bei Eigenbedarf viele Punkte zu beachten und die Kündigung im Mietrecht muss strikte Anforderungen erfüllen.

So können wir Ihnen als spezialisierte Rechtsanwälte helfen:

•   Rechtssichere Eigenbedarfskündigung für Vermieter

•   Kritische Prüfung der Kündigung auf Fehler oder Unwirksamkeit für Mieter

•   Persönliche und kompetente Beratung zur Vorgehensweise
 

•   Suche nach außergerichtlichen Lösungsmöglichkeiten

•   Professionelle Prozessvertretung bzw. Durchsetzung Ihrer Rechte vor Gericht

Eine Eigenbedarfskündigung ist keineswegs "eine sichere Sache". Regelmäßig werden solche Kündigungen von den Gerichten für unwirksam erklärt. Wenn Sie wissen wollen, ob die Kündigung in Ihrem Fall tatsächlich wirksam ist, rufen Sie an! Unsere spezialisierten Anwälte in Rastatt oder Bühl helfen Ihnen sofort.

Eigenbedarf kann ein Vermieter nur dann geltend machen, wenn er die Wohnung für sich selber oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen benötigt. Dazu gehört z. B. auch eine Pflegekraft. Daneben können Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn sie die Wohnung für einen nahen Verwandten benötigen.

Wichtig ist, dass der Vermieter die Wohnung wirklich benötigt. Der einfache Wunsch in die vermietete Wohnung zu ziehen, weil sie evtl. eine schönere Aussicht hat, reicht nicht für eine Eigenbedarfskündigung. An den Begriff des Bedarfs werden von den Gerichten klare Anforderungen gestellt. Ein Beispiel für echten Bedarf wäre, wenn der Vermieter heiratet und für das Zusammenziehen mit seiner Frau eine größere Wohnung benötigt.

Wenn für enge Verwandte wie etwa Kinder ein echter Bedarf besteht und dieser auch nachweisbar ist, hat ein Vermieter häufig gute Karten. Mit abnehmendem Verwandtheitsgrad wird die Sache deutlich schwieriger. Auch für andere Angehörige des Hausstands muss eine gute Argumentation vorgebracht werden, die dann im Einzelfall zu prüfen ist.

Eine weitere Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist die Tatsache, dass die Wohnung für längere Zeit vom Vermieter benötigt wird. Wegen eines kurzfristigen, vorübergehenden Bedarfs darf keine Kündigung ausgesprochen werden. Allerdings muss er die Wohnung auch nicht auf Dauer benötigen. Ein vorübergehender Bedarf von ca. 18 Monaten dürfte als Kündigungsgrund vor Gericht bestand haben.

Ein häufig übersehener Stolperstein für Eigenbedarfskündigungen ist die Tatsache, dass der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss nicht absehbar gewesen sein durfte. In diesem Fall hätte der Vermieter einen Zeitmietvertrag abschließen müssen. Eine Kündigung im Mietrecht, die auf einem Grund basiert der absehbar war, ist in der Regel unwirksam.

Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass das Recht des Mieters an der Wohnung dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig gegenübersteht. Die Gerichte müssen im Einzelfall zwischen den beiden grundgesetzlich geschützten Rechtsgütern abwägen. Es empfiehlt sich auf jeden Fall die Einschaltung eines spezialisierten Rechtsanwalts.

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen sowie einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund enthalten. Der Grund muss so verständlich und ausführlich formuliert werden, dass er im Streitfall auch nachprüfbar ist. Insbesondere muss die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, genau bezeichnet werden. 

Wichtig ist auch, dass die Kündigung eindeutig namentlich und persönlich vom Vermieter unterschrieben wurde. Eine Unterschrift "Der Vermieter" o. ä. ist nicht rechtskräftig.

Wie bei jeder Kündigung z. B. wegen verspäteter Miete empfiehlt sich eine beweisbare Zustellung entweder durch ein Einschreiben (Empfehlung: Einwurfeinschreiben nicht Einschreiben mit Rückschein!), ein Einwurf in den Briefkasten des Mieters unter Zeugen oder über einen Rechtsanwalt.

Häufig wird ein größeres Objekt in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese werden dann einzeln verkauft. In solchen Fällen besteht nach §577 BGB eine Sperrfrist von mehreren Jahren für die Geltendmachung von Eigenbedarf. Diese Sperrfrist muss der Eigentümer beachten und darf bis zu deren Ablauf nicht kündigen. Darüber hinaus steht dem Mieter in vielen Fällen ein einmaliges Vorkaufsrecht zu.  

Das Gesetz schreibt eine Kündigungsperrfrist von drei Jahren nach Umwandlung des Wohnraums vor. Die Bundesländer haben aber das Recht, diese Sperrfrist in Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Gerne prüft unser Rechtsanwalt für Mietrecht, ob in Ihrem Fall eine Sperrfrist in Rastatt, Baden-Baden, Bühl, Gaggenau oder umliegenden Gebieten besteht.

Die Sperrfrist gilt sowohl für Kündigungen wegen Eigenbedarfs, als auch wenn der neue Erwerber eine wirtschaftlichere Verwertung der Immobilie sichern will.  

Seit der Mietrechtsreform 2013 genügt bereits der Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber um die Sperrfrist zu aktivieren. Damit soll verhindert werden, dass zuerst die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird und anschließend die Umwandlung in Eigentumswohnungen stattfindet.

Tipp vom Anwalt: Die Sperrfrist gilt nur für Wohnraum und nicht im Gewerbemietrecht.

Soweit der Vermieter eine andere Wohnung im gleichen Gebäude bzw. in der direkten Nachbarschaft zur Verfügung hat, muss er diese dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung anbieten. Die Anbietpflicht einer anderen Wohnung hat das Ziel, den harten Eingriff in die persönlichen Lebensumstände des Mieters abzumildern. Sollte dies in Ihrem Fall trotz einer verfügbaren Wohnung nicht geschehen sein, schalten Sie am besten umgehend einen Rechtsanwalt ein. 

Versäumt der Vermieter diese Pflicht, kann das zur Unwirksamkeit führen. Die Kündigung ist dann u. U. deshalb unwirksam, weil Sie einen Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme darstellt. Es handelt sich dann um einen sogenannten Rechtsmissbrauch. Ein entsprechendes Urteil hat der Bundesgerichtshof bereits in 2010 veröffentlicht (BGH VIII ZR 78/10).

Kanzlei Christopher Müller & Kollegen

Rechtsanwälte und Fachanwälte

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Leider versuchen immer wieder schwarze Schafe unter den Vermietern unliebsame Mieter mit einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung loszuwerden. Dies kommt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen will. Da sich für eine leer stehende Wohnung oft ein besserer Preis erzielen lässt, soll der Mieter vorher noch "entfernt" werden. Häufig lässt sich auch eine signifikante Erhöhung der Miete durch einen Mieterwechsel leichter realisieren.

Als Rechtsanwälte können wir Vermietern nur dringend empfehlen, keine falsche Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Viele Mieter durchschauen das Spiel recht schnell und sind dadurch so verärgert, dass sie die Situation einige Monate nach dem Verlassen der Wohnung selbst oder sogar durch einen Detektiv überprüfen. Wenn sich dann herausstellen sollte, dass die Kündigung nur vorgetäuscht war, weil der Vermieter sich z. B. über eine berechtigte Mietminderung geärgert hat, kommen erhebliche Schadenersatzforderungen auf den Vermieter zu.

Nicht zuletzt ist dies auch ein Grund, weshalb der Gesetzgeber eine genaue Begründung für die Eigenbedarfskündigung verlangt. Der Vermieter legt sich damit auf eine überprüfbare Aussage fest. Wenn berechtigte Zweifel an dieser Aussage aufkommen, ergibt sich für Mieter und deren Anwälte in der Regel eine Klagemöglichkeit.

Wer als Mieter besondere Sorgen vor einer Eigenbedarfskündigung hat, kann versuchen diese im Mietvertrag ausdrücklich auszuschließen. Wenn sich der Vermieter darauf einlässt, kann ein solcher Ausschluss wirksam vereinbart werden. Gerne erstellt Ihnen unser Rechtsanwalt für Mietrecht eine rechtssichere Klausel.

Umgekehrt ist es nicht möglich, den Widerspruch des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung mietvertraglich auszuschließen. Eine solche Klausel ist unwirksam.

Vermietern kann man nur empfehlen, eine entsprechende Kündigung des Mietvertrags vorab durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Ein verlorener Prozess ist immer teurer, als eine gute Beratung im Vorfeld.

Längst nicht jede Eigenbedarfskündigung hat vor Gericht bestand. Für Mieter, die gerne in Ihrer Wohnung bleiben möchten, lohnt sich die Überprüfung in vielen Fällen. Mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung gehen Sie dabei auch kein finanzielles Risiko ein.